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房没卖成,倒赔128万--违约的代价
发布者:百事得律师  点击次数:125  更新时间:2020-08-06

房子不卖了,还要倒赔钱?


        百事得律师真的找到了这样的案例。这样的“好事”,被厦门一林先生碰上了,而且一赔就是128万!!!


       百事得律师注意到,在当前房价动荡的周期,二手房交易过程中的违约行为屡见不鲜,其中最常见的违约原因无外乎房价上涨,卖家受利益驱使违约或者是买家因各种房屋问题或者政策问题违约。

不过,违约也是会付出代价的! 

 

       厦门房价上涨,越来越多的卖家反悔不卖了,由此引发的官司也随之增多。一位海沧区的林先生,就因为房价上涨不卖了,一不小心还赔了128万元。

 

房子涨价,卖家反悔,上涨的差价卖家到底要不要赔呢?


       海沧区法院发布了这起购房纠纷,一审最终判决要求卖家赔偿128万多元差价。法官秉持着双方都要有契约精神,诚实信用履行合同对此案判决。


        购房人陈女士是厦门市民,家住海沧区。2016年1月,她通过中介看中海沧区一花园小区的一套房子,双方谈好房屋总价为380万元。同年1月23日,陈女士与卖家老林签订了《房产买卖协议》,约定老林将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售。随后,陈女士共支付了50多万元给卖家,用于偿还按揭贷款。  


       2016年4月16日,卖家老林反悔了,他向陈女士出具函件,交易期间房价波动较大,无法及时收到房款再换购房产,造成巨大损失,妻子又不愿配合继续完成交易。因此,他愿意承担违约责任,赔偿违约金。但陈女士并不想要违约金,她想要的是房子。因此,她回复要求继续履行合同。同年4月26日,老林将陈女士50多万元退还,并告知其解约。“我不同意解约!无法接受这种不讲诚信的行为。”陈女士说。  


       为此,陈女士将卖家老林告上法庭,并向法院起诉要求判令老林赔偿房屋差价损失120多万元。几个月过去,房价飞涨。经鉴定机构评估,以2016年5月18日作为评估基准日,这套房产的市场价已经高达508万元,单价为24302元/平方米。  


“焦点”      

—— 卖家违约,赔吗?应当赔多少?  


       海沧法院开庭审理此案。法庭上,陈女士认为,她与老林签订的《房产买卖协议》合法有效。现在,老林因房价上涨恶意违约,导致合同无法继续履行,应当承担相应责任,张女士系老林配偶,应承担共同赔偿责任。


       老林答辩说,他与陈女士签订的《房产买卖协议》系无效合同,老林已将因合同取得财产返还。而且,这套房子是夫妻共同财产,他在未取得妻子同意的情况下签订《房产买卖协议》,是无权处分行为,损害了妻子的利益。  


       老林还说,即使要赔,也不该赔上百万元。因为,陈女士也仅支付了50多万元购房款,根据《房产买卖协议》第十二条约定的违约责任,其中仅涉及定金与返还已付购房款的问题,所以即使承担赔偿损失,也应以违约时给陈女士造成的实际损失为限。

      

最终判决:一审赔偿128多万元  

 

       海沧区法院作出一审判决,支持了陈女士的诉讼请求,要求林先生赔偿128万多元的差价损失。  

       法院判决认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,因此法院对老林夫妻提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。法院认为,陈女士在此期间起诉主张权利属合理期间。在此情况下,陈女士要求老林支付评估的市场价格,与合同约定的成交价差价损失128多万元,具有事实和法律依据。而且,法院的判决结果也承载着倡导诚实信用的价值导向。法院亦认为,守约方的合法权益应予以保护。 

   

百事得夏天律师:

        卖方以未经妻子同意卖房为由,主张合同无效,并拒绝继续履行合同,是否违约和赔偿?  

律师分析--从本案查明的事实而言,确实无法认定老林在签订《房产买卖协议》时已取得张女士同意,但是,基于老林与张女士之间夫妻关系的特殊身份,陈女士已产生了合理信赖,就合同履行而言,老林存在违约行为。  


       虽然,老林签订合同时存在未取得共有权人同意的情况,但究其实质,是在房屋价格上涨的情况下,其获得利益减少,从而导致违约。 因此,陈女士要求老林支付评估的市场价格与合同约定的成交价差价损失128多万元,具有事实和法律依据。

  

百事得夏天律师提醒:


       目前重庆二手房价大涨的情况下,也有很多的卖方为了多获利而主动违约。本案的判例具有一定的影响力,买方请求卖方违约赔偿房屋涨价后的差额,均得到很多法院支持。从卖方支付房屋差价损失来看,卖方违约的成本大大提高,卖方可能得不偿失。保持订立契约时彼此的信任,诚信履约,避免不必要的违约风险。

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